Quien tiene preferencia ante la venta de una finca agraria

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El derecho de tanteo agrario pertenece tradicionalmente al cultivador directo, ya sea como arrendatario de la tierra ofrecida en venta (art. 8 de la Ley nº 590 de 26 de mayo de 1965), o como propietario de la tierra limítrofe a la ofrecida en venta (art. 7 de la Ley nº 817 de 14 de agosto de 1971).

En este caso, la ley se remite expresamente al derecho de tanteo contemplado en el artículo 8 de la Ley nº 590, de 26 de mayo de 1965, y en el artículo 7 de la Ley nº 817, de 14 de agosto de 1971, por lo que este tipo de cooperativa agraria tiene derecho de tanteo tanto en calidad de arrendatario como de vecino.

La reforma de la empresa agrícola introdujo la nueva figura del empresario agrícola profesional (Iap), al que extendió todas las ventajas fiscales en materia de impuestos indirectos y de crédito antes reservadas a los cultivadores directos (Decreto Legislativo nº 99 de 29 de marzo de 2004, modificado por el Decreto Legislativo nº 101 de 27 de mayo de 2005).

Las normas relativas a los contratos agrarios prevén que, en presencia de una empresa familiar agraria, la relación de arrendamiento y cualquier otra relación agraria “se establece entre el concedente y la familia agraria, que estará representada ante el concedente, si éste lo solicita, por uno de sus miembros de la familia” (artículo 48 de la Ley nº 203 de 3 de mayo de 1982).

Derecho de tanteo en la venta de inmuebles

La citada ley regula el derecho de tanteo del agricultor arrendatario cultivador directo, de manera que en caso de transmisión a título oneroso o de concesión de la tierra, el propio cultivador directo (o el aparcero, el colono, el copartícipe) puede ejercer este derecho.

Una norma posterior, el artículo 7 de la Ley 87/71, amplió también el derecho de tanteo al cultivador directo de las tierras vecinas, siempre que las tierras que se vendan no estén ocupadas por otros cultivadores directos (en este caso prevalece el derecho de tanteo del cultivador directo).

Cómo sortear el derecho de tanteo agrario

No. Según la definición del artículo 31 de la Ley 590/65, el arrendamiento de tierras para el pastoreo y el de bosques, así como los contratos del llamado “pascipascolo” (venta de pastos), no dan al arrendatario el derecho de tanteo.

No. Porque el derecho de tanteo no le corresponde al propietario de una vivienda con corral anexo, establo y pequeño huerto colindante con la finca que se vende, ya que la finca no constituye “terreno cultivado” por derecho propio y, por tanto, terreno no susceptible de derecho de tanteo en manos del vecino, aunque sea cultivador directo.

Según el artículo 31 de la Ley 590/65: “se consideran cultivadores directos los que se dedican directa y habitualmente al cultivo de la tierra y a la cría y manejo del ganado, siempre que la mano de obra total de la unidad familiar no sea inferior a 1/3 de la requerida para las necesidades normales de la tierra y para la cría y manejo del ganado”.

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Según una sentencia del Tribunal de Casación de 2006, es necesario un título idóneo para la explotación de la finca: se excluye el derecho de tanteo para el inquilino que no ha renovado el contrato, pero se prevé para el que tiene el título pero no paga las rentas periódicas. Por estos motivos, el agricultor arrendatario jubilado no debería tener derecho.

Si el agricultor arrendatario directo renuncia al tanteo, no hay tanteo para los arrendatarios vecinos: un tanteo consume al otro. En efecto, según dos sentencias del Tribunal Supremo de Casación (6290/2003; 8369/2005), el derecho de tanteo del vecino no existe aunque el cultivador directo asentado en la finca puesta en venta haya renunciado al tanteo que le corresponde; mientras que el derecho de tanteo del vecino existe, por el contrario, si el asentamiento del arrendatario