Como declaro la venta de una finca de una herencia
Si un heredero se niega a hacer la sucesión
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A efectos de una correcta aplicación de la norma, es necesario establecer, fundamentalmente, si la prohibición establecida en el apartado 2 del citado artículo 48 tiene o no relevancia notarial, y en particular si dicha prohibición afecta al Notario que recibe la escritura de transmisión inter vivos de un bien resultante de una sucesión no declarada.
Tampoco parece posible, a los efectos señalados, prescindir del elemento sistemático, atendiendo a la ubicación del precepto y a su ordenación científica en el ordenamiento jurídico, para dedicarle breves comentarios preliminares.
Y ahora, a efectos de la identificación material tanto de los “actos” prohibidos como de las personas afectadas por ellos, es necesario, en particular, establecer el objeto de la prohibición expresado por la frase “realizar actos relativos a las transmisiones por causa de muerte”.
Entrando directamente en el fondo con la exposición de las opiniones encontradas en la doctrina, se encuentran esencialmente tres orientaciones expresadas por otros tantos autores sobre la interpretación de la norma que impone prohibiciones y obligaciones a terceros.
Declaración de herederos
Los nuevos herederos, en un plazo de 10 años a partir de la apertura de la sucesión, pueden emprender acciones judiciales y exigir la restitución del inmueble; si la ley no previera nada a favor del comprador, éste se vería abocado a cuestionar su compra y, por tanto, su casa, incluso después de muchos años, debido a la posible toma de posesión de un heredero “verdadero” por el heredero “aparente”.
El artículo 534 de nuestro código civil establece que el “verdadero” heredero también puede actuar contra los compradores del heredero aparente, pero no se ven afectadas las compras realizadas como resultado de acuerdos a título oneroso, por ejemplo, ventas, por terceros de buena fe.
No se ven afectados los derechos adquiridos por terceros que acrediten haber contratado de buena fe [1147, 1153, 1189, 1396, 1445, 1729 Código Civil].
La disposición del párrafo anterior no se aplica a los bienes inmuebles y a los bienes muebles inscritos en los registros públicos [2683 Código Civil], si la adquisición por el heredero [2648 Código Civil] y la adquisición al heredero aparente no han sido transcritas antes de la transcripción de la adquisición por el heredero o el verdadero legatario, o de la transcripción de la demanda judicial contra el heredero aparente [2652 nº 7 Código Civil].
El hermano ocupa la casa heredada
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La facilitación consiste en el pago del impuesto hipotecario y catastral a un tipo fijo (200,00 euros) por cada impuesto en lugar de aplicar los porcentajes del 2% y el 1%, respectivamente, sobre el valor del inmueble declarado sucesivamente.
También le recuerdo que, en lo que se refiere a la cuota mínima, hay que referirse siempre a las cuantías que estaban vigentes en el momento de la apertura de la sucesión, con la excepción de aquellas sucesiones abiertas en el periodo comprendido entre el 25/10/2001 y el 03/10/2006 (en la práctica, periodo en el que se suprimió el impuesto de sucesiones), para las que la cuota mínima se referirá a las cuantías vigentes en el momento de la presentación y no a las vigentes en el momento de la apertura de la sucesión.
Casa heredada de los padres
Los acreedores, asistidos por su abogado para el cobro del crédito, también comparecieron, solicitando la desestimación de la demanda y la confirmación del auto impugnado que les permitiera continuar con la ejecución.
El Tribunal observó que los demandantes habían dispuesto de bienes y derechos que formaban parte de la herencia, hasta el punto de que habían suscrito un préstamo hipotecario con el que habían concedido al banco prestamista una hipoteca voluntaria sobre los bienes que formaban parte de la herencia embargada en el procedimiento de ejecución.
De lo anterior se desprende que los denunciantes se comportaron y actuaron como verdaderos propietarios de la finca, a pesar de la falta de transcripción de los registros de la propiedad a su favor.
