Vender finca que no tiene escritura
Venta con reserva de dominio
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Las amnistías de construcción hacen que una propiedad sea regular desde el punto de vista urbanístico/constructivo cuando el municipio emite una Concessione in Sanatoria. Ha habido tres amnistías: en 1985, en 1994 y en 2003.
En presencia de transformaciones significativas del inmueble es necesario indicar en la escritura los respectivos títulos de autorización/habilitación bajo los cuales fueron realizadas (por ejemplo, demoliciones y reconstrucciones, fraccionamientos, renovaciones “pesadas”, ampliaciones, elevaciones, etc.);
Establecía la obligación de citar los datos de las licencias ordinarias de obras y de las amnistías en las escrituras entre vivos relativas a los edificios cuya construcción se inició después de la entrada en vigor de la Ley 47/85, es decir, después del 17 de marzo de 1985.
¿Cuándo no se puede vender un inmueble?
Por ley, cuando una propiedad tiene un abuso de construcción importante, no puede ser transferida. Por lo tanto, la escritura de venta o donación de la misma es nula, aunque el comprador tenga conocimiento de ella y la haya consentido.
¿Cuál es el documento que acredita la propiedad de un inmueble?
La escritura de una propiedad o lo que también puede llamarse más sencillamente escritura de una casa es un documento con validez oficial que consiste en una declaración notarial, es decir, firmada por un notario y cubierta por un seguro profesional.
Cómo rectificar el abuso de un edificio heredado
Después de muchos esfuerzos, por fin ha encontrado un comprador dispuesto a adquirir su casa (quizás recurriendo en parte a una hipoteca). Por lo tanto, se procede a la firma del precontrato de compraventa, el llamado compromesso, y finalmente se recoge el depósito.
Muy sencillo… en el mejor de los casos, la venta se pospone hasta que se presente la documentación necesaria. En el peor de los casos, la venta se anula, lo que le obliga a usted, el vendedor, a devolver el doble de la fianza recibida o, lo que es peor, a pagar una indemnización por la mayor pérdida.
Dado que el comprador adquiere la propiedad en el estado en que se encuentra y por derecho, es decir, se transfiere cualquier abuso, las consecuencias pueden ser muy graves. Van desde una denuncia penal con petición de demolición y restauración del local según el título, hasta una simple sanción administrativa y la relativa DIA en amnistía.
Por lo tanto… ¡es mejor comprobar la lista de documentos exigidos antes de poner el inmueble a la venta para evitar reclamaciones por daños y perjuicios y/o la devolución del doble de la fianza cobrada!
Abuso de la construcción después de 20 años
Poco a poco descubrimos con la ayuda de la persona (Oreste) que nos guarda las llaves cuando estamos en Suiza, que un tal Gilson (ya fallecido) había vendido su piso en el bloque de viviendas y cambió la cerradura, vació lo que había dentro (sin valor) y lo “vendió” con su piso a un tal Fabrizio.
Gilson me había enviado su contrato de venta, pero no había nada escrito en el 41 y, desgraciadamente, me dijo que su notario había hecho una valoración de que nuestra bodega era finalmente suya. ¡Así que nos tocó a nosotros hacer la prueba! Dos veces pedí a ese F. “pruebas” y nunca recibí nada.
Sobre la base de los hechos resumidos en la pregunta, podemos suponer que el caso que nos ocupa entra en el ámbito de la denominada “compra no dominical” regulada en los artículos 1478 y siguientes del Código Civil.
Además, si desde 1982 hasta 2015 se acudió al piso y a su sótano sólo ocasionalmente, aunque se ocupara con diversos objetos, sería difícil probar (a falta de un título válido) una posible usucapión por posesión continua e ininterrumpida de veinte años.
El abuso de la construcción después de 50 años
Antes de hacer una propuesta de compra, el posible comprador debe comprobar las características y los documentos del inmueble con su asesor de confianza. Resulta paradójico cómo, en el caso de la compra de un coche usado, uno lleva el vehículo a su mecánico de confianza, mientras que en el caso de la compra de una propiedad, que tiene un valor mucho mayor, no se hace lo mismo.
Por lo tanto, es mejor que las comprobaciones se realicen antes de la promesa de compra y, en cualquier caso, antes del compromiso, directamente por el comprador con la ayuda de un asesor experto en construcción, como un arquitecto o un ingeniero.
¡Buenos días! Estoy interesado en una vivienda tipo loft en Milán, que tras una primera visita me gusta mucho, pero que sé que tiene algunas incoherencias entre el mapa catastral y el estado de la cuestión. Necesitaría una evaluación de estas incoherencias para entender qué hacer a nivel práctico y también en términos de negociación, valorando si seguir o no con la compra.
