Como vender una finca embargada

Venta de bienes embargados antes de la subasta

Incluso después de comprar la propiedad, el vendedor puede contraer nuevas deudas y nuevos acreedores pueden seguir entrando en el procedimiento, aumentando la cantidad a pagar para obtener la cancelación de la ejecución hipotecaria.

(a) Se transcribe un contrato preliminar mediante acta notarial a favor del comprador para obligar al vendedor a celebrar el contrato definitivo, a la espera de la cancelación de la ejecución hipotecaria.

(b) Los acreedores, por un lado, y el deudor, por otro, llegan a un acuerdo transaccional para establecer con precisión cuánto debe recibir cada uno a cambio de la renuncia a la ejecución hipotecaria.

(a) En primer lugar para el vendedor deudor ejecutado que consigue obtener por la venta de su propiedad un valor superior al que obtendría si la propiedad se vendiera en subasta.

Venta de una vivienda embargada con terminación simultánea del procedimiento ejecutivo

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El artículo 2913 del Código Civil establece que “los actos de enajenación de bienes embargados no producirán efectos en perjuicio del acreedor embargante y de los acreedores que intervengan en la ejecución, sin perjuicio de los efectos de la posesión de buena fe para los muebles no inscritos en registros públicos”.

Por un lado, el acreedor o acreedores se conforman con un valor inferior, por otro, tienen la certeza de un valor de realización seguro que la venta en subasta no garantiza. Por otro lado, el deudor ve canceladas sus deudas con los deudores, pero no cobra nada por la venta del activo.

Riesgos de la compra de bienes adjudicados

Esto ocurre, por ejemplo, cuando el deudor consigue llegar a un acuerdo con el acreedor indicando una parte interesada en comprar la propiedad. En este caso, para vender la casa embargada, deben celebrarse acuerdos entre el vendedor-deudor y el comprador.

Este acuerdo garantiza que el acreedor no ejecutará ninguna acción ejecutiva contra el deudor y que cancelará la hipoteca estipulada por el tribunal con la escritura de ejecución hipotecaria.

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Nulidad de la ejecución hipotecaria

A este respecto, cabe señalar que, aunque la venta directa arrojara una suma inferior al importe global de la deuda, el deudor ejecutado obtendría, no obstante, una ventaja de la venta directa del bien, ya que podría celebrar con el Banco un acuerdo denominado “de liquidación”.

Muy a menudo, en efecto, el deudor consigue concluir con el Banco, y en general con su acreedor, un acuerdo por el que, pagando una suma incluso inferior al importe total de la deuda, obtiene del acreedor el cierre completo del caso, con la renuncia al crédito restante y la liberación total del deudor.

Sin embargo, este resultado de la renuncia a cualquier otra deuda no se produciría si el bien se vendiera en subasta y el producto fuera insuficiente para saldar la totalidad de la deuda, ya que ésta seguiría pendiente por la diferencia y el acreedor siempre podría reclamar la diferencia no devengada y adoptar nuevas medidas en perjuicio del deudor.