Que significa enajenacion de la finca arrendada
Preferencia legal
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ARRENDAMIENTO – Transmisión del bien arrendado (enajenación) – Liberación del bien después de la venta – Daño por deterioro – Derecho del adquirente a indemnización = Cass. Civ. Sec. III° núm. 7099 de 09/04/2015
ARRENDAMIENTO – Transmisión del bien arrendado (enajenación) – Liberación del bien tras la venta – Daños por deterioro – Derecho del comprador a indemnización = Casación civil. Sec. III° núm. 7099 de 09/04/2015
Compuesto por los Sres. Ill.mi Sigg.ri Magistrados: Dr. RUSSO Libertino Alberto – Presidente – Dr. SPIRITO Angelo – Consejero – Dr. SESTINI Danilo – Consejero rel. – Dr. LANZILLO Raffaella – Consejera – Dr. D’AMICO Paolo – Consejero – ha pronunciado el siguiente:
¿Qué significa que el inmueble se venda alquilado?
El término “venta de propiedad arrendada” denota, por tanto, el derecho del propietario a enajenar una propiedad incluso con inquilinos legalmente dentro. Esto se permite tanto para la venta de propiedades arrendadas para uso comercial como para uso residencial.
¿Cuándo no se aplica el derecho de tanteo en los arrendamientos de vivienda?
El derecho de tanteo del inquilino de una vivienda no se ejerce si la venta tiene lugar mientras el contrato de arrendamiento está en vigor o si la vivienda en cuestión es propiedad de varias partes y forma parte de una comunidad de bienes.
¿Cómo puede eludirse el derecho preferente?
La única forma de eludir el derecho de tanteo es convencer al titular de que renuncie a él. Si una persona tiene derecho de tanteo en la compra de una propiedad consagrada por la ley o por un acuerdo contractual, de hecho, el derecho de tanteo no puede evitarse salvo a costa de tener que pagar una indemnización.
Derecho de tanteo sobre bienes inmuebles
La compraventa del inmueble arrendado conlleva la sucesión particular en la relación arrendaticia del comprador, que se convierte en parte frente al arrendatario para todos los demás derechos y obligaciones inherentes a la continuación del contrato después de la fecha de compra, con su consiguiente legitimación para exigir la liberación del inmueble a su vencimiento y la indemnización de daños y perjuicios por restitución tardía, de conformidad con el artículo 1591 del Código Civil. No obstante, al ser este principio dispositivo, el vendedor y el comprador pueden acordar que la relación arrendaticia, durante todo el plazo pactado, siga corriendo a favor del vendedor, que lo que conserva es la posición de arrendador y la legitimación para todas las acciones derivadas de la propia relación, incluida la de liberación del bien a su vencimiento y la de indemnización de daños y perjuicios por retraso en la entrega.
Dado que con la enajenación del bien arrendado el adquirente sucede en el arrendamiento desde el día de la compra (salvo que se pacte expresamente que la relación arrendaticia siga corriendo hacia el vendedor) el enajenante, desde el momento de la venta, asume el papel de tercero respecto de la relación arrendaticia aún vigente, aunque haya asumido la obligación de entregar el bien en una fecha posterior: De ello se deduce que, dado que esta obligación no implica en sí misma la de la custodia relativa del bien, el adquirente no tiene acción contra el enajenante por los daños causados entretanto por el arrendatario al bien, sino que debe actuar directamente contra el propio arrendatario.
Ejemplo de derecho preferente
Un reciente pronunciamiento del tribunal supremo vuelve a llamar la atención del jurista sobre un tema aún debatido mediante un pronunciamiento de oficio en virtud del art. 363, apdo. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que supone la enunciación de un “principio de derecho”.
El asunto tiene su origen en un hecho en el que, el 10 de junio de 2004, Alfa s.p.a. había firmado con Beta s.r.l. un contrato de arrendamiento de uso comercial de un edificio situado en Conegliano por un alquiler de 1.100,00 euros al mes más IVA. Al mismo tiempo, los Sres. Tizio y Caio (socios y administradores de Beta) se convirtieron en garantes de las obligaciones asumidas por Beta s.r.l. frente a Alfa s.p.a..
El Tribunal de Treviso sostuvo que la obligación del fiador era accesoria de la obligación del deudor principal y que esta última figuraba en el contrato de arrendamiento, lo que significaba que:
Los fiadores recurrieron separadamente la sentencia del Tribunal de Primera Instancia ante el Tribunal de Apelación de Venecia que, habiéndose adherido al procedimiento, estimó la excepción de falta de legitimación activa, considerando que Alfa s.p.a. se había limitado a enajenar el inmueble arrendado sin ceder los derechos derivados del contrato de fianza y que el fenómeno sucesorio en caso de enajenación del inmueble, regulado en el artículo 1602 del Código Civil italiano, se refiere exclusivamente a las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y no al contrato de fianza.
Sinónimo de tanteo
La compraventa del inmueble arrendado conlleva la sucesión particular en la relación arrendaticia del comprador, que se convierte en parte frente al arrendatario para todos los demás derechos y obligaciones inherentes a la continuación del contrato después de la fecha de compraventa, con su consiguiente legitimación para exigir la liberación del inmueble a su vencimiento y la indemnización de daños y perjuicios por demora en la restitución, conforme al artículo 1591 del Código Civil. Sin embargo, al ser este principio dispositivo, el vendedor y el comprador pueden acordar que la relación arrendaticia, durante todo el plazo pactado, siga corriendo a favor del vendedor, que lo que conserva es la posición de arrendador y la legitimación para todas las acciones derivadas de la propia relación, incluida la de liberación del bien a su vencimiento y la de daños y perjuicios por retraso en la entrega.
Dado que con la enajenación del bien arrendado el adquirente sucede en el arrendamiento desde el día de la compra (salvo que se pacte expresamente que la relación arrendaticia siga corriendo hacia el vendedor) el enajenante, desde el momento de la venta, asume el papel de tercero respecto de la relación arrendaticia aún vigente, aunque haya asumido la obligación de entregar el bien en una fecha posterior: De ello se deduce que, dado que esta obligación no implica en sí misma la de la custodia relativa del bien, el adquirente no tiene acción contra el enajenante por los daños causados entretanto por el arrendatario al bien, sino que debe actuar directamente contra el propio arrendatario.
