Como saber si una finca tiene cargas
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¿Un piso en régimen de derecho de superficie tiene restricciones para el comprador? Sí. Dado que la propiedad se ha realizado con concesiones del municipio, deben respetarse ciertas normas estrictas, que son muy precisas (en el momento de la compra y de la posible reventa futura). Las normas no son siempre las mismas (pueden variar incluso entre dos parcelas contiguas) y se recogen en la citada escritura de “convenio”, que el constructor ha firmado -antes de la construcción- con el propio ayuntamiento.
Algunos municipios también permiten transformaciones parciales, como la eliminación de determinadas limitaciones, la eliminación de derechos de superficie o la eliminación total de todas las limitaciones. Los costes y los plazos varían de un municipio a otro, por lo que siempre hay que presentar un expediente a la oficina de urbanismo, cuyos plazos de aceptación -por desgracia- también pueden ser largos (6 meses o más para el municipio de San Benedetto del Tronto).
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Desde este punto de vista, se explica bien cómo las normas relativas al desahucio (arts. 1483 y 1484 del Código Civil) recuerdan a las previstas específicamente para la venta de un bien ajeno (arts. 1479 y 1480 del Código Civil).
El comprador tiene derecho a la resolución del contrato, a la restitución del precio y al reembolso de los gastos en que haya incurrido en relación con el contrato o con los bienes adquiridos (más el reembolso de las costas judiciales y del valor de los frutos pagados al tercero), así como a una indemnización por daños y perjuicios, si el vendedor es culpable.
En caso de desahucio parcial, el comprador tiene derecho, como alternativa a la acción de resolución del contrato, a la acción de reducción del precio (véase el artículo 1480 del Código Civil, mencionado en el artículo 1484 del Código Civil).
Los remedios consisten en los previstos para la venta de bienes parcialmente propiedad de otra parte (resolución del contrato o reducción del precio), además de la restitución del precio y los reembolsos previstos en el art. 1479 del Código Civil y la indemnización por daños y perjuicios si el vendedor es culpable. Estos recursos están sujetos a un plazo de prescripción de 10 años, a contar desde la celebración del contrato o desde que se produzca el denominado hecho limitativo.
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En la práctica, para no encontrarse con problemas durante y después de la venta, el estado real de la propiedad debe corresponderse con el plano catastral y el último título urbanístico presentados al ayuntamiento.
El comprador también puede solicitar la rescisión del contrato o una reducción del precio de venta si la vivienda vendida está gravada con cargas o gravámenes que disminuyan su libre disfrute y que no se hayan declarado en el contrato (artículo 1489 del Código Civil).
En conclusión, por tanto, si se dispone a vender un inmueble, a menos que conozca en profundidad todos los aspectos técnicos del asunto, le aconsejamos encarecidamente que se apoye en profesionales que le permitan gestionar la venta sin correr riesgos.
Encuesta catastral de la Agencia Tributaria con código fiscal
La norma agrupa el llamado desahucio restrictivo con el desahucio parcial, pero se trata de dos figuras distintas: en el segundo el derecho del tercero afecta a la cantidad, en el primero a la calidad.
El art. 1489 del Código Civil, relativo a la venta de bienes gravados por cargas o derechos de terceros, no se aplica con referencia al pago de cargas derivadas de procedimientos urbanísticos y de regularización de edificios, que el vendedor haya mencionado en la escritura de compraventa, ya que dichas cargas no restringen el libre disfrute de los bienes vendidos.
En materia de compraventa, la garantía debida en virtud del artículo 1489 del Código Civil cuando la cosa vendida está gravada por cargas o derechos de goce de terceros no exige que la constatación de la carga emane necesariamente de un pronunciamiento judicial realizado entre el tercero y el comprador, considerándose cierta la existencia del derecho del tercero (en el presente caso: derecho de arrendamiento agrícola) cuando dicha existencia ha sido admitida pacíficamente por el vendedor.
