Como saber normativa urbanistica de aplicacion a mi finca

Ordenanzas de edificación del Tesino

El decreto Sblocca Italia de 2014 introdujo una serie de simplificaciones que han modificado en parte la normativa sobre cambios de uso. De hecho, el decreto insertó un nuevo artículo 23 – ter en el Código de Edificación Consolidado (Decreto Presidencial 380/2001), al que ahora hay que remitirse.

El decreto introduce el concepto de cambio de uso urbanísticamente relevante. Esta expresión indica el cambio que determina el paso de una a otra de estas cinco macrocategorías funcionales:

Impedir el cambio de uso en los centros históricos significa prácticamente dejarlos al abandono, ya que son precisamente estas intervenciones las que dan nueva vida a los edificios antiguos. Basta pensar en la conversión de edificios históricos en hoteles.

Pero, ¿qué se entiende por carga urbana? Un edificio de viviendas reconvertido en despacho profesional presupone un mayor tránsito de personas y, en consecuencia, un aumento de los servicios necesarios.

El cambio de uso, aunque se lleve a cabo sin obras, conlleva la obligación de pagar al ayuntamiento la contribución de edificación sólo por la parte relativa a las cargas de urbanización.

Índice de explotación y empleo

Las normas de los instrumentos urbanísticos que prescriben las distancias entre edificaciones, bien como espacio entre ellas, bien como distancia al lindero, bien en relación con su altura, aunque se inscriban en un contexto normativo dirigido a proteger el paisaje o a regular la ordenación del territorio, conservan el carácter integrador de las normas del Código Civil, porque tienden a regular las relaciones de vecindad y a garantizar el uso equitativo del suelo privado para fines edificatorios y, por tanto, su vulneración permite al particular obtener la reducción en condiciones prístinas. (Asunto con referencia, TRIBUNAL DE APELACIÓN BARI, 29/12/2015).

La construcción realizada por un vecino infringiendo las normas sobre distancias implica una especie de avasallamiento de hecho en perjuicio del vecino, que tiene derecho, en consecuencia, a una indemnización por el perjuicio remitida, a falta de indicaciones precisas de la parte perjudicada, a la apreciación equitativa del tribunal de mérito.

El perjuicio consistente en la disminución o exclusión de la panorámica de la que disfruta un piso y que está protegida por la normativa urbanística, según determinadas normas de edificación conforme al artículo 872 del Código Civil, constituye un perjuicio injusto, como tal indemnizable, cuya prueba debe ofrecerse a partir de la relación entre el valor que el mercado reconoce a la panorámica disfrutada y la depreciación comercial del inmueble tras la pérdida o reducción de este requisito. Un juicio de este tipo, al tener como resultado la constatación de hechos que pueden ser constatados o valorados con la ayuda de conocimientos técnicos específicos, requiere la investigación esencialmente crítica y valorativa propia del asesoramiento técnico.

Ley cantonal de la construcción de 13 de marzo de 1991

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Habitabilidad tesino

¿Un piso en régimen de derecho de superficie tiene limitaciones para el comprador?  Sí. Dado que la propiedad se ha construido con concesiones del ayuntamiento, deben respetarse ciertas normas estrictas (en el momento de la compra y en una posible reventa futura). Las normas no son siempre las mismas (pueden variar incluso entre dos parcelas contiguas) y se recogen en la citada escritura de “convenio”, que el constructor ha firmado -antes de la construcción- con el propio ayuntamiento.

Algunos municipios también permiten transformaciones parciales, como la eliminación de determinadas limitaciones, la eliminación de derechos de superficie o la eliminación total de todas las limitaciones. Los costes y los plazos varían de un municipio a otro, por lo que siempre hay que presentar un expediente a la oficina de urbanismo, cuyos plazos de aceptación -por desgracia- también pueden ser largos (6 meses o más para el municipio de San Benedetto del Tronto).