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De hecho, el artículo 2643 del Código Civil establece que todo acto que modifique derechos reales sobre bienes inmuebles debe hacerse público mediante su transcripción en registros públicos. Así, por transcripción, cualquier medio se vuelve eficaz contra todos.

Desde un punto de vista administrativo, el suelo se divide en suelo agrícola y zonas edificables, mientras que las edificaciones se dividen en los tipos identificados por las tablas de categorías catastrales, que se subdividen en:

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¿Un piso en derecho de superficie tiene limitaciones para el comprador?  Sí. Dado que la propiedad se ha realizado con concesiones del municipio, deben respetarse ciertas normas estrictas (en el momento de la compra y en una eventual reventa futura). Las normas no son siempre las mismas (pueden variar incluso entre dos parcelas contiguas) y se recogen en la citada escritura de “convenio”, que el constructor ha firmado -antes de la construcción- con el propio ayuntamiento.

Algunos municipios también permiten transformaciones parciales, como la eliminación de determinadas limitaciones, la eliminación de derechos de superficie o la eliminación total de todas las limitaciones. Los costes y los plazos varían de un municipio a otro, por lo que siempre hay que presentar un expediente a la oficina de urbanismo, cuyos plazos de aceptación -por desgracia- también pueden ser largos (6 meses o más para el municipio de San Benedetto del Tronto).

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El artículo 954 del Código Civil italiano prescribe la disciplina aplicable a la extinción del derecho de superficie: “La extinción del derecho de superficie por expiración del plazo implica la extinción de los derechos reales impuestos por el propietario superficial. Los derechos gravados sobre el terreno se extienden a la construcción, salvo, para las hipotecas, lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2816.

La desaparición de la construcción no extingue, salvo pacto en contrario, el derecho de superficie.    El derecho a construir en terreno ajeno se extingue por prescripción por falta de uso durante veinte años”.

Normalmente, el ayuntamiento casi siempre se reserva el derecho de tanteo en caso de venta de la vivienda, por lo que debe notificarse la intención de vender y las condiciones. El municipio dispone entonces de un plazo para decidir si ejerce o no el derecho preferente.

Además, los bienes inmuebles adquiridos no pueden venderse por encima de un precio establecido, que nunca representa el valor real de mercado, y no pueden alquilarse por rentas superiores a las estipuladas en el acuerdo.

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